Ausweisung von Mietern – Vertretung für Vermieter

Wenn ein Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig zurückgibt, muss der Vermieter die Rückgabe nötigenfalls gerichtlich durchsetzen. Wir beraten und vertreten Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei der Vorbereitung und Durchführung von Ausweisungsverfahren und begleiten sie erforderlichenfalls bis zur Vollstreckung und Zwangsräumung.

Wann kann ein Vermieter die Ausweisung eines Mieters verlangen?

Voraussetzung für die Ausweisung ist grundsätzlich, dass das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter das Mietobjekt trotzdem nicht zurückgibt. Die Beendigung kann beispielsweise aufgrund einer ordentlichen Kündigung, einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder einer Aufhebungsvereinbarung erfolgt sein.

Vor Einleitung eines Ausweisungsverfahrens sollte sorgfältig geprüft werden, ob das Mietverhältnis tatsächlich rechtswirksam beendet wurde. Fehler bei der Kündigung oder deren Zustellung können das Ausweisungsverfahren erheblich erschweren oder verzögern.

Voraussetzungen für ein Ausweisungsbegehren

Mit einem Ausweisungsbegehren verlangt der Vermieter die gerichtliche Verpflichtung des Mieters zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Entscheidend ist dabei nicht nur, dass eine Kündigung ausgesprochen wurde. Es muss insbesondere geprüft werden, ob die Kündigung form- und fristgerecht erfolgt ist, ob sie wirksam zugestellt wurde und ob das Mietverhältnis im Zeitpunkt der verlangten Rückgabe tatsächlich beendet ist.

Bei Wohn- und Geschäftsräumen können zudem ein laufendes Kündigungsschutzverfahren oder ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses für das weitere Vorgehen von Bedeutung sein. Die Voraussetzungen sollten deshalb vor Einreichung des Ausweisungsbegehrens anhand der konkreten Unterlagen geprüft werden.

Ausweisung nach Zahlungsverzug und Kündigung

Ein häufiger Anwendungsfall ist die Ausweisung nach einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR. Voraussetzung ist zunächst, dass dem Mieter eine gesetzeskonforme Zahlungsfrist unter Androhung der Kündigung angesetzt wurde. Wird der Zahlungsrückstand innerhalb dieser Frist nicht vollständig beglichen, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen ausserordentlich kündigen.

Gibt der Mieter das Mietobjekt nach Ablauf des Mietverhältnisses trotzdem nicht zurück, kann die Ausweisung gerichtlich verlangt werden. Gerade bei Zahlungsverzug ist eine sorgfältige Dokumentation der Zahlungsrückstände, der Mahnung, der Kündigung und ihrer Zustellung wichtig, damit die Beendigung des Mietverhältnisses im Ausweisungsverfahren nachgewiesen werden kann.

Ausweisung nach anderen Kündigungen

Ein Ausweisungsverfahren kann auch nach einer ordentlichen Kündigung oder nach einer anderen ausserordentlichen Kündigung erforderlich werden. Dies betrifft beispielsweise Kündigungen wegen schwerer Pflichtverletzungen oder andere Fälle, in denen das Mietverhältnis rechtswirksam beendet wurde, der Mieter das Mietobjekt aber nicht fristgerecht zurückgibt.

Bei einer ordentlichen Kündigung ist insbesondere zu berücksichtigen, ob der Mieter die Kündigung angefochten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt hat. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf unserer Seite Kündigung, Kündigungsschutz und Erstreckung.

Summarisches oder ordentliches Ausweisungsverfahren?

Für die gerichtliche Ausweisung kommen je nach Ausgangslage unterschiedliche Verfahrenswege in Betracht. Ist der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar, kann unter den Voraussetzungen von Art. 257 ZPO Rechtsschutz in klaren Fällen beantragt werden. Dieses summarische Verfahren kann eine vergleichsweise rasche gerichtliche Durchsetzung des Rückgabeanspruchs ermöglichen.

Ist dagegen die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten oder lässt sich der entscheidende Sachverhalt nicht sofort beweisen, kann ein ordentliches beziehungsweise vereinfachtes Verfahren erforderlich sein. Welcher Verfahrensweg zweckmässig ist, hängt deshalb wesentlich von der konkreten Ausgangslage und den verfügbaren Beweismitteln ab.

Ausweisung von Untermietern und anderen Personen

Besondere Fragen stellen sich, wenn sich nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses noch Untermieter oder andere Personen im Mietobjekt befinden. Der Umstand, dass der Hauptmieter ausgezogen ist oder das Mietverhältnis mit ihm beendet wurde, führt nicht zwingend dazu, dass das Mietobjekt tatsächlich zurückgegeben werden kann.

In solchen Fällen ist vor Einleitung des Ausweisungsverfahrens zu prüfen, gegen welche Personen sich das Ausweisungsbegehren richten muss und auf welcher rechtlichen Grundlage deren Räumung verlangt werden kann. Dies ist insbesondere bei Untervermietungen, Geschäftsräumen und Mietobjekten mit mehreren Nutzern von Bedeutung.

Vollstreckung und Zwangsräumung

Auch nach einem rechtskräftigen Ausweisungsentscheid kann es vorkommen, dass der Mieter das Mietobjekt nicht freiwillig verlässt. In diesem Fall muss der gerichtliche Entscheid vollstreckt werden. Je nach kantonalem Verfahren erfolgt die zwangsweise Räumung unter Mitwirkung der zuständigen Vollstreckungsbehörden.

Bereits bei der Vorbereitung eines Ausweisungsverfahrens sollte deshalb berücksichtigt werden, wie ein späterer Entscheid tatsächlich vollstreckt werden kann. Dies gilt insbesondere bei bewohnten Wohnungen, Geschäftsräumen mit Inventar oder Situationen, in denen sich weitere Personen im Mietobjekt befinden.

Keine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter

Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist, sollte ein Vermieter das Mietobjekt grundsätzlich nicht eigenmächtig räumen, Schlösser austauschen oder Gegenstände des Mieters entfernen. Verweigert der Mieter die Rückgabe, ist der Anspruch auf Räumung und Herausgabe grundsätzlich auf dem dafür vorgesehenen rechtlichen Weg durchzusetzen.

Ein rechtlich korrekt vorbereitetes Ausweisungsverfahren reduziert das Risiko zusätzlicher Auseinandersetzungen und ermöglicht es, die Rückgabe des Mietobjekts anschliessend nötigenfalls zwangsweise durchzusetzen.

Beratung und Vertretung von Vermietern bei Ausweisungen

Die Kanzlei Romero & Ziegler Meier Jucker berät und vertritt ausschliesslich Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen im Miet- und Pachtrecht. Wir prüfen die Voraussetzungen einer Ausweisung, bereiten Ausweisungsbegehren vor und vertreten unsere Mandanten in Ausweisungsverfahren vor den zuständigen Gerichten sowie bei der anschliessenden Vollstreckung.

Weitere Informationen zu unserer Tätigkeit finden Sie auf unserer Seite Mietrecht für Vermieter. Muss zunächst die Beendigung des Mietverhältnisses vorbereitet oder rechtlich beurteilt werden, finden Sie weitere Informationen unter Kündigung, Kündigungsschutz und Erstreckung.