Ausweisung
Unsere Kanzlei ist spezialisiert auf
Mietrecht und Vermietervertretung. Die Ausweisung von Mietern aus unbeweglichen Sachen gehört unter anderem zu unseren Standardgeschäften. Sie wird in erster Linie initiiert, wenn Mieter die Mietzinszahlung einstellen und ihnen deshalb infolge Zahlungsverzugs gekündigt werden muss, jedoch nach dem Kündigungstermin das Mietobjekt nicht freiwillig verlassen und zurückgegeben wird. Das gleiche gilt, wenn aus anderen Gründen eine
Kündigung erfolgt, ein befristetes Mietverhältnis ohne vorgängige Kündigung endet oder eine Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen wurde, die Mieter jedoch nach dem Mietvertragsende unrechtmässig im Mietobjekt verbleiben.
Wir helfen Ihnen bei den entsprechenden Vorbereitungshandlungen (z.B. Mahnungen,
Kündigungen, Anzeige Rückgabetermin) und vertreten Sie auch in den gerichtlichen Ausweisungsverfahren vor Gericht und bei der Vollstreckung von Ausweisungsurteilen.
Bei Zahlungsverzug ist wie folgt vorzugehen:
Für den ausstehenden Mietzins ist bei Wohn- und Geschäftsräumen eine Frist von 30 Tagen (bei den übrigen Mietobjekten eine Frist von 10 Tagen) zur Zahlung anzusetzen. Dies unter gleichzeitiger Androhung einer ausserordentlichen Kündigung im Sinne von Art. 257d OR für den Fall der Nichtzahlung. Die Mahnung muss per Einschreiben versandt werden. Bei verheirateten Paaren (oder eingetragenen Partnerschaften) hat dies zwingend mit zwei separaten Einschreiben an jeden Gatten zu erfolgen. Die Postquittungen oder Einschreibebelege sowie von der Post retournierte Couverts müssen aufbewahrt werden. Couverts sollen nicht geöffnet werden.
Erfolgt innert der 30-tägigen Frist keine Zahlung, kann gestützt auf Art. 275d OR die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Die Kündigungsfrist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage und muss per Ende eines Monats erfolgen (bei den übrigen Mietobjekten kann fristlos gekündigt werden). Es muss bei Wohn- und Geschäftsräumen zwingend ein vom jeweiligen Kanton genehmigtes, amtliches Formular verwendet werden. Als Begründung genügt: "Art. 257d OR, Zahlungsverzug". Das Kündigungsformular muss aus Beweisgründen per Einschreiben versandt werden. Bei verheirateten Paaren (oder eingetragenen Partnerschaften) hat der Versand der Kündigungsformulare zwingend an jeden Ehegatten einzeln, d.h. separat mit zwei Einschreiben zu erfolgen. Die Postquittungen oder Einschreibebelege sowie von der Post retournierte Couverts müssen aufbewahrt werden. Couverts sollten aus Beweisgründen nicht geöffnet werden.
In der Regel wird den Mietern nach ausgesprochener Kündigung mit separatem Schreiben noch der Abgabetermin angezeigt.
Gibt der Mieter am Abgabetermin das Mietobjekt und die Schlüssel dazu nicht ab, dann kann in der Folge beim zuständigen Gericht die Ausweisung beantragt werden. In Frage kommen zwei Verfahrensarten: das summarische (schnelle) Verfahren (in Fällen, in denen der Sachverhalt sofort mit Belegen beweisbar und die Rechtslage klar ist) oder (bei evt. nicht ganz klaren, "riskanteren" Fällen) das vereinfachte Verfahren (ordentlicher Prozess). Bei dieser letzteren Verfahrensart führt der Weg zuerst über die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen, was erhebliche Verzögerungen zur Folge hat. Immerhin gilt im nachfolgenden Mietgerichtsprozess dann keine Beweismittelbeschränkung. Stets zu beachten ist, dass nicht nur Mieter, sondern auch Dritte, welche sich im Mietobjekt aufhalten und nicht freiwillig ausziehen, z.B. Untermieter, ebenfalls gerichtlich ausgewiesen werden müssen, da das Mietobjekt ansonsten nicht geräumt werden kann.
