Konsensuale Mietzinserhöhung – einvernehmliche Mietzinsanpassung

Eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter unterliegt bei Wohn- und Geschäftsräumen grundsätzlich strengen Formvorschriften. Art. 269d OR verlangt insbesondere die Verwendung eines vom Kanton genehmigten Formulars. Unter bestimmten Voraussetzungen können Vermieter und Mieter eine Mietzinserhöhung jedoch einvernehmlich vereinbaren. Eine solche konsensuale Mietzinserhöhung ist allerdings nur dann rechtlich sicher, wenn der Schutz des Mieters, den die gesetzlichen Formularvorschriften gewährleisten sollen, nicht beeinträchtigt wird.

Wir beraten Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei der Gestaltung einvernehmlicher Mietzinsanpassungen und prüfen, wie solche Vereinbarungen rechtssicher dokumentiert werden können.

Was ist eine konsensuale Mietzinserhöhung?

Bei einer konsensualen Mietzinserhöhung wird der neue Mietzins nicht einseitig durch den Vermieter festgesetzt. Vermieter und Mieter einigen sich vielmehr gemeinsam auf eine Änderung des bestehenden Mietvertrags.

Eine solche Vereinbarung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn beide Parteien im Rahmen einer längerfristigen Vertragsgestaltung eine Anpassung des Mietzinses vereinbaren möchten oder wenn eine Mietzinsänderung Teil einer umfassenderen vertraglichen Lösung ist.

Die Zustimmung des Mieters allein genügt jedoch nicht in jedem Fall, um die gesetzlichen Formvorschriften bedeutungslos werden zu lassen. Entscheidend ist, ob tatsächlich eine freie und informierte Vereinbarung vorliegt.

Mietzinserhöhung grundsätzlich nur mit amtlichem Formular

Nach Art. 269d OR muss der Vermieter eine einseitige Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Formularpflicht gilt grundsätzlich auch für andere einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters.

Wird eine einseitige Mietzinserhöhung nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie nach Art. 269d Abs. 2 OR grundsätzlich nichtig. Das amtliche Formular soll sicherstellen, dass der Mieter über die Erhöhung, deren Begründung und seine Rechte informiert wird.

Im Kanton Zürich werden die amtlichen Formulare von der zuständigen kantonalen Behörde bereitgestellt beziehungsweise genehmigt.

Wann ist eine einvernehmliche Mietzinserhöhung ohne Formular gültig?

Das Bundesgericht anerkennt, dass eine echte konsensuale Mietvertragsänderung unter bestimmten Voraussetzungen einen Verzicht auf die Einhaltung der Formularpflicht rechtfertigen kann. Voraussetzung ist jedoch, dass dadurch der Schutzzweck von Art. 269d OR nicht beeinträchtigt wird.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss feststehen, dass der Mieter über die Möglichkeit informiert war, eine Mietzinserhöhung anzufechten, dass er mit dem Verzicht auf das amtliche Formular bewusst im Voraus auf diese Anfechtung verzichtet hat und dass ausgeschlossen werden kann, dass er bei seiner Zustimmung unter Druck stand (BGer 4A_637/2016 vom 3. März 2017, E. 2.1).

Es genügt deshalb nicht, dass der Mieter einem höheren Mietzins lediglich zustimmt oder diesen während längerer Zeit bezahlt. Entscheidend ist vielmehr, dass eine informierte und freie Vereinbarung nachgewiesen werden kann.

Der Mieter muss über die Anfechtungsmöglichkeit informiert sein

Besondere Bedeutung kommt der Information des Mieters zu. Der Vermieter kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Mieter seine mietrechtlichen Anfechtungsrechte kennt. Gerade der Informationszweck des amtlichen Formulars gehört zum gesetzlichen Mieterschutz.

Wer eine konsensuale Mietzinserhöhung ohne amtliches Formular vereinbaren möchte, sollte deshalb ausdrücklich dokumentieren, dass der Mieter über die Möglichkeit einer Anfechtung informiert wurde und sich dieser Rechtslage bewusst war.

Eine lediglich allgemein gehaltene Zustimmung zu einem höheren Mietzins ist hierfür deutlich risikoreicher als eine schriftliche Vereinbarung, welche die massgebenden Voraussetzungen ausdrücklich festhält.

Bewusster Verzicht auf die Anfechtung

Zusätzlich zur Information über die Anfechtungsmöglichkeit muss sich aus der Vereinbarung ergeben, dass der Mieter bewusst auf eine Anfechtung verzichtet und die Mietzinsänderung als verbindliche vertragliche Regelung akzeptiert.

Auch dieser Punkt sollte möglichst klar formuliert werden. Je eindeutiger aus dem Dokument hervorgeht, dass dem Mieter die Rechtslage bekannt war und er der Anpassung trotzdem freiwillig zugestimmt hat, desto geringer ist das Risiko einer späteren Auseinandersetzung über die Gültigkeit der Vereinbarung.

Keine Zustimmung unter Druck

Eine konsensuale Mietzinserhöhung setzt zudem voraus, dass der Mieter seine Zustimmung frei erteilt. Insbesondere darf die Vereinbarung nicht unter Kündigungsdruck zustande kommen.

Wird dem Mieter beispielsweise ausdrücklich oder sinngemäss vermittelt, dass bei einer fehlenden Zustimmung zum höheren Mietzins die Kündigung des Mietverhältnisses drohe, kann dies gegen eine wirksame konsensuale Vereinbarung sprechen.

Für Vermieter empfiehlt es sich deshalb, sowohl bei den Vertragsverhandlungen als auch in der schriftlichen Dokumentation darauf zu achten, dass der freiwillige Charakter der Vereinbarung nachvollziehbar bleibt.

Rückforderung bereits bezahlter Mietzinse

Ist keine gültige konsensuale Mietzinserhöhung zustande gekommen und wurde gleichzeitig die gesetzliche Formularpflicht nicht eingehalten, kann die Erhöhung nichtig sein. Bereits aufgrund der formungültigen Erhöhung bezahlte Mehrbeträge können grundsätzlich nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden.

Das Bundesgericht hat in BGer 4A_637/2016 bestätigt, dass eine jahrelange vorbehaltlose Bezahlung des erhöhten Mietzinses allein nicht genügt, um eine ursprünglich formungültige Mietzinserhöhung nachträglich zu heilen. Auch die Berufung auf den Formmangel ist nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Mieter den erhöhten Mietzins während längerer Zeit bezahlt hat.

Für Vermieter können formelle Fehler deshalb erhebliche finanzielle Folgen haben. Bei länger zurückliegenden Mietzinsanpassungen können entsprechend hohe Rückforderungsbeträge im Raum stehen.

Wie sollte eine konsensuale Mietzinserhöhung vereinbart werden?

Wenn eine Mietzinserhöhung tatsächlich einvernehmlich vereinbart werden soll, empfiehlt sich eine klare schriftliche Vereinbarung. Darin sollten insbesondere der bisherige und der neue Mietzins, der Zeitpunkt des Inkrafttretens und der Grund der Mietzinsanpassung festgehalten werden.

Zusätzlich sollte ausdrücklich dokumentiert werden, dass der Mieter über seine Anfechtungsmöglichkeiten informiert wurde, dass er sich des Verzichts auf die Verwendung des amtlichen Formulars und der damit verbundenen Rechtsfolgen bewusst ist, dass er der Mietzinsänderung freiwillig zustimmt und dass die Vereinbarung nicht unter Kündigungs- oder anderem Druck zustande gekommen ist.

Die Vereinbarung sollte von beiden Parteien unterzeichnet werden. Damit lässt sich später besser nachweisen, unter welchen Voraussetzungen die Mietzinsänderung vereinbart wurde.

Ist das amtliche Formular trotzdem die sicherere Lösung?

Aus Sicht des Vermieters kann es trotz grundsätzlich möglicher konsensualer Vereinbarung sinnvoll sein, die gesetzlichen Formularvorschriften einzuhalten. Das amtliche Formular bietet eine hohe formelle Rechtssicherheit und vermindert das Risiko, dass Jahre später darüber gestritten wird, ob der Mieter tatsächlich ausreichend informiert war und freiwillig auf seine Rechte verzichtet hat.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, eine vertragliche Vereinbarung über die Mietzinsanpassung mit einer formell korrekten Mitteilung auf dem amtlichen Formular zu verbinden. Welche Variante zweckmässig ist, hängt von den Umständen und dem Inhalt der konkreten Mietzinsanpassung ab.

Konsensuale Mietzinserhöhung bei weiteren Vertragsänderungen

Die gleichen Fragen können sich auch bei anderen einvernehmlichen Änderungen eines bestehenden Mietvertrags stellen. Art. 269d OR erfasst bei einseitigem Vorgehen des Vermieters nicht nur Mietzinserhöhungen, sondern grundsätzlich auch andere Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters, beispielsweise die Einführung neuer Nebenkosten oder die Verminderung bisheriger Leistungen.

Werden mehrere Vertragsbestandteile gleichzeitig angepasst, ist zusätzlich zu prüfen, ob noch eine Änderung des bestehenden Mietvertrags vorliegt oder ob die Vereinbarung inhaltlich so weit geht, dass rechtlich von einem neuen Mietvertrag auszugehen ist.

Beratung für Vermieter bei konsensualen Mietzinsanpassungen

Die Kanzlei Romero & Ziegler Meier Jucker berät Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei konsensualen Mietzinserhöhungen und anderen Mietzinsanpassungen. Wir prüfen bestehende Vereinbarungen und unterstützen bei der Gestaltung rechtssicherer Vertragsnachträge sowie bei der formell korrekten Umsetzung von Mietzinsänderungen.

Weitere Informationen zu unserer Tätigkeit finden Sie auf unserer Seite Mietrecht für Vermieter. Bei Mietzinsanpassungen aufgrund baulicher Verbesserungen finden Sie zudem weitere Informationen unter Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen.