Kündigung bei Zahlungsverzug (Art. 257d OR)
Die Anwaltskanzlei Romero & Ziegler Meier ist spezialisiert auf Mietrecht und insbesondere die Vermietervertretung. Wir unterstützen Sie bereits im Vorfeld von ausserordentlichen Kündigungen infolge Zahlungsverzugs und übernehmen für Sie auch sämtliche nachfolgenden Schritte.
Mahnung mit Kündigungsandrohung
Vor dem Versand einer Kündigung muss bei einem Ausstand von Mietzinsen oder Nebenkosten eine Mahnung mit Kündigungsandrohung versandt werden, welche den gesetzlichen Vorgaben gemäss Art. 257d OR entspricht. Der Ausstand muss konkret und nachvollziehbar aufgeführt werden, hierfür eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt werden und für den Fall der Nichtzahlung innert Frist die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses angedroht werden. Die klingt oft einfacher, als dies in Tat und Wahrheit oftmals der Fall ist, weshalb bereits in diesem Stadium sehr vorsichtig vorzugehen ist. Der Versand einer korrekt erstellten Mahnung ist wegweisend für eine künftige ausserordentlichen Kündigung und für ein allfälliges Ausweisungsverfahren. Ist eine Mahnung mangelhaft, dann kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung und zur Verunmöglichung einer allenfalls später notwendigen Mieterausweisung führen. Muss der Vorgang wiederholt werden, dann kann dies den Vermieter sehr viel Zeit und Geld kosten.
Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Eine vermieterseitige Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen muss mit einem speziellen, vom jeweiligen Kanton genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), ansonsten die Kündigung nichtig ist, d.h. als gar nicht erst erfolgt gilt. Sind die Mieter verheiratet oder leben diese in einer eingetragenen Partnerschaft, so ist die Kündigung immer separat per Einschreiben je beiden Ehegatten oder beiden Partnern zuzustellen und zwar unabhängig davon, ob diese beide Mieter sind oder nur einer davon (Art. 266n und 266o OR). Auf dem Kündigungsformular sollte als Begründung "Zahlungsverzug, Art. 257d OR" vermerkt werden.
Erstreckung:
Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses gesetzlich ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
Mahnung mit Kündigungsandrohung
Vor dem Versand einer Kündigung muss bei einem Ausstand von Mietzinsen oder Nebenkosten eine Mahnung mit Kündigungsandrohung versandt werden, welche den gesetzlichen Vorgaben gemäss Art. 257d OR entspricht. Der Ausstand muss konkret und nachvollziehbar aufgeführt werden, hierfür eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt werden und für den Fall der Nichtzahlung innert Frist die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses angedroht werden. Die klingt oft einfacher, als dies in Tat und Wahrheit oftmals der Fall ist, weshalb bereits in diesem Stadium sehr vorsichtig vorzugehen ist. Der Versand einer korrekt erstellten Mahnung ist wegweisend für eine künftige ausserordentlichen Kündigung und für ein allfälliges Ausweisungsverfahren. Ist eine Mahnung mangelhaft, dann kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung und zur Verunmöglichung einer allenfalls später notwendigen Mieterausweisung führen. Muss der Vorgang wiederholt werden, dann kann dies den Vermieter sehr viel Zeit und Geld kosten.
Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Eine vermieterseitige Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen muss mit einem speziellen, vom jeweiligen Kanton genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), ansonsten die Kündigung nichtig ist, d.h. als gar nicht erst erfolgt gilt. Sind die Mieter verheiratet oder leben diese in einer eingetragenen Partnerschaft, so ist die Kündigung immer separat per Einschreiben je beiden Ehegatten oder beiden Partnern zuzustellen und zwar unabhängig davon, ob diese beide Mieter sind oder nur einer davon (Art. 266n und 266o OR). Auf dem Kündigungsformular sollte als Begründung "Zahlungsverzug, Art. 257d OR" vermerkt werden.
Erstreckung:
Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses gesetzlich ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).