Kündigung von Mietverhältnissen – Kündigungsschutz und Erstreckung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses stellt Vermieter vor zahlreiche rechtliche und formelle Anforderungen. Wir beraten und vertreten ausschliesslich Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei der Vorbereitung und Durchsetzung von Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen. Neben den Kündigungsfristen und -terminen sind insbesondere die gesetzlichen Formvorschriften, der Kündigungsschutz des Mieters und eine mögliche Erstreckung des Mietverhältnisses zu beachten. Wir begleiten unsere Mandanten auch in anschliessenden Verfahren vor Schlichtungsbehörden und Gerichten.

Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter

Ein Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis grundsätzlich unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine beenden. Die Kündigung darf jedoch nicht gegen Treu und Glauben verstossen und muss bei Wohn- und Geschäftsräumen die gesetzlichen Formvorschriften erfüllen. Fehler bei der Vorbereitung oder Zustellung können dazu führen, dass eine Kündigung unwirksam ist oder im anschliessenden Kündigungsschutzverfahren unnötige Risiken entstehen.

Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist für die Kündigung durch den Vermieter das amtlich genehmigte Formular zu verwenden. Bei einer Familienwohnung oder einer Wohnung eingetragener Partner sind die gesetzlichen Zustellungsvorschriften besonders zu beachten. Ebenso kann es sinnvoll sein, bereits vor der Kündigung zu prüfen, wie der Kündigungsgrund später gegenüber der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht belegt werden kann.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ordentliche Kündigung setzt nicht voraus, dass sich der Mieter vertragswidrig verhalten hat. Vermieter können ein Mietverhältnis auch aus eigenen legitimen Interessen beenden. Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund tatsächlich besteht und die Kündigung nicht missbräuchlich erfolgt.

Eigenbedarf

Eigenbedarf des Vermieters oder naher Angehöriger kann einen sachlichen Grund für eine Kündigung darstellen. Im Kündigungsschutz- und Erstreckungsverfahren kommt regelmässig der Ernsthaftigkeit und Dringlichkeit des Eigenbedarfs besondere Bedeutung zu. Deshalb sollte bereits vor Ausspruch der Kündigung geklärt werden, wer die Räume künftig nutzen soll und aus welchen Gründen der Bezug erforderlich ist.

Sanierung, Umbau und Abbruch

Auch umfassende Sanierungs-, Umbau- oder Abbruchvorhaben können eine Kündigung rechtfertigen. Voraussetzung ist insbesondere, dass das Projekt genügend konkret ist und der Verbleib des Mieters die vorgesehenen Arbeiten wesentlich erschweren oder verzögern würde. Eine frühzeitige Dokumentation der Planung kann im späteren Kündigungsschutzverfahren entscheidend sein.

Wirtschaftliche und andere legitime Interessen

Auch andere wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Dazu können beispielsweise eine Neuvermietung, eine Änderung des Nutzungskonzepts oder der beabsichtigte Verkauf einer Liegenschaft gehören. Ob eine Kündigung zulässig ist, hängt stets von den konkreten Umständen und vom tatsächlichen Kündigungsmotiv ab.

Ausserordentliche Kündigung

In bestimmten gesetzlich geregelten Situationen kann ein Mietverhältnis ausserordentlich und damit ausserhalb der ordentlichen Kündigungsfristen beendet werden. Die jeweiligen Voraussetzungen sind streng einzuhalten.

Zahlungsverzug des Mieters nach Art. 257d OR

Befindet sich der Mieter mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen von Art. 257d OR eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung ansetzen und nach unbenutztem Ablauf der Frist ausserordentlich kündigen. Gerade bei diesem Verfahren sind Fristansetzung, Kündigungsandrohung, Zustellung und Zeitpunkt der anschliessenden Kündigung sorgfältig aufeinander abzustimmen.

Bleibt das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin besetzt, kann anschliessend ein Ausweisungsverfahren erforderlich werden.

Pflichtverletzungen nach Art. 257f OR

Verletzt ein Mieter trotz Abmahnung seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer oder setzt er vertragswidriges Verhalten fort, kann unter den Voraussetzungen von Art. 257f OR eine ausserordentliche Kündigung möglich sein. Typische Fälle betreffen erhebliche Störungen des Hausfriedens, schwerwiegende Verstösse gegen den vereinbarten Gebrauch des Mietobjekts oder andere erhebliche Vertragsverletzungen. Abmahnung, Beweissicherung und zeitlicher Ablauf sind dabei regelmässig von zentraler Bedeutung.

Dringender Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel

Beim Eigentumsübergang einer vermieteten Liegenschaft tritt der Erwerber grundsätzlich in das Mietverhältnis ein. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann er jedoch bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige vorzeitig auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Solche Kündigungen führen häufig zu Kündigungsschutz- und Erstreckungsverfahren und sollten deshalb sorgfältig vorbereitet werden.

Wichtige Gründe und Konkurs des Mieters

Art. 266g OR ermöglicht die ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen, wenn die Vertragserfüllung für eine Partei unzumutbar geworden ist. Besondere Regeln gelten zudem beim Konkurs des Mieters. Ob eine ausserordentliche Beendigung möglich und sinnvoll ist, muss anhand der konkreten Situation geprüft werden.

Kündigungsschutz – wann kann der Mieter die Kündigung anfechten?

Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen können eine Kündigung anfechten, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das Gesetz nennt zudem verschiedene Situationen, in denen eine Kündigung besonders geschützt ist. Im Verfahren wird deshalb häufig geprüft, welches tatsächliche Motiv hinter der Kündigung steht und ob die vom Vermieter angegebenen Gründe glaubhaft und nachvollziehbar sind.

Für Vermieter ist es deshalb wichtig, den Kündigungsentscheid bereits vor Ausspruch der Kündigung rechtlich zu prüfen und die relevanten Tatsachen und Unterlagen zu sichern. Nachträglich wechselnde oder widersprüchliche Begründungen können die Position im Kündigungsschutzverfahren erheblich schwächen.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Auch eine gültige Kündigung kann dazu führen, dass der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt. Nach Art. 272 OR kann eine Erstreckung gewährt werden, wenn die Beendigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wird.

Bei dieser Interessenabwägung werden insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, deren Verhalten, ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume berücksichtigt.

Eine Erstreckung ist in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen ausgeschlossen, insbesondere bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands, schwerer Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten sowie beim Konkurs des Mieters. Für Wohnräume beträgt die gesetzliche Höchstdauer der Erstreckung vier Jahre, für Geschäftsräume sechs Jahre.

Wir vertreten Vermieter in Erstreckungsverfahren mit dem Ziel, eine Erstreckung nach Möglichkeit zu vermeiden oder deren Dauer unter Berücksichtigung der konkreten Interessenlage möglichst kurz zu halten.

Kündigung von Geschäftsräumen

Bei Geschäftsräumen können Kündigungen besonders erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben. Neben den allgemeinen Kündigungsvorschriften sind häufig langfristige Vertragsgestaltungen, Investitionen des Mieters, besondere Kündigungstermine und eine mögliche Erstreckung zu berücksichtigen. Da Geschäftsmietverhältnisse bis zu sechs Jahre erstreckt werden können, ist die rechtzeitige Vorbereitung einer Kündigung für Vermieter besonders wichtig.

Beratung und Vertretung von Vermietern bei Kündigungen

Die Kanzlei Romero & Ziegler Meier Jucker berät und vertritt Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei der Vorbereitung und Durchsetzung von Kündigungen. Wir prüfen Kündigungsgründe und Formvorschriften, begleiten die korrekte Vorbereitung und Zustellung und vertreten unsere Mandanten in Kündigungsschutz- und Erstreckungsverfahren vor Schlichtungsbehörden und Gerichten.

Weitere Informationen zu unserer ausschliesslich auf Vermieterseite ausgerichteten Tätigkeit im Miet- und Pachtrecht finden Sie auf unserer Seite Mietrecht für Vermieter. Wird das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben, beraten und vertreten wir Vermieter zudem bei der Ausweisung von Mietern.