Kündigung / Kündigungsschutz / Erstreckung

Kündigungsschutz / Erstreckung


Die Anwaltskanzlei Romero & Ziegler ist spezialisiert auf Mietrecht. Wohn- und Geschäftsräume unterstehen besonderen gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen. Wir vertreten Vermieter in Kündigungsschutz- und Erstreckungsverfahren vor Schlichtungsbehörden und dem Mietgericht. Wir beraten Sie und helfen Ihnen bereits im Vorfeld bei der Vorbereitung und Ausgestaltung von Kündigungen, damit ein Anfechtungspotential möglichst minimiert werden kann.

Kündigung durch den Vermieter / die Vermieterin:
Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen sind zulässig, wenn sie aus ernsthaften, objektiven und schutzwürdigen Gründen, d.h. aufgrund eines legitimen Interessens des Vermieters erfolgen. Unzulässig sind Kündigungen, welche gegen Treu und Glauben verstossen (z.B.: Schikane, Rache, ohne Vorliegen eines schutzwürdigen Interessens, Vorliegen eines krassen Missverhältnisses der gegenseitigen Interessen, Vorliegen eines widersprüchlichen Verhaltens, Verstoss gegen Gebot der schonungsvollen Rechtsausübung, auf Vorrat ohne genügend konkrete und detaillierte Projektpläne für eine Sanierung) oder wenn ein im Gesetz konkret genannter Missbräuchlichkeitsgrund gemäss Art. 271a OR vorliegt.

Eine vermieterseitige Kündigung muss mit einem speziellen, vom jeweiligen Kanton genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), ansonsten die Kündigung nichtig ist, d.h. als gar nicht erst erfolgt gilt. Sind die Mieter verheiratet oder leben diese in einer eingetragenen Partnerschaft, so ist die Kündigung immer separat per Einschreiben je beiden Ehegatten oder beiden Partnern zuzustellen und zwar unabhängig davon, ob diese beide Mieter sind oder nur einer davon (Art. 266n und 266o OR).

Zulässige ordentliche Kündigungen:
  • Eigenbedarf des Vermieters
  • Umfassende Sanierung des Hauses (sofern der Verbleib des Mieters mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden ist und dies zu Verzögerungen und Verteuerungen führt; es muss im Kündigungszeitpunkt bereits ein ausgereiftes Projekt für die Sanierungsarbeiten vorliegen)
  • Wegen schleppender Mietzinszahlungen
  • Aus subjektiver Unverträglichkeit zwischen Vermieter und Mieter (wenn in gleichem Haus wohnhaft)
  • Zur Wiederherstellung des Hausfriedens, wenn zwei oder mehrere Mieter im Haus miteinander streiten
  • Zur Erzielung eines besseren Ertrags, d.h. zur Erhöhung des Mietzinses, wobei der neu angestrebte höhere Mietzins – nach absoluter Methode berechnet – nicht missbräuchlich sein darf
  • Zum bestmöglichen Verkauf des Mietobjekts
  • Zur Weitervermietung an eine Familie anstatt an eine Einzelperson

  • Zulässige ausserordentliche Kündigungen:
  • Zahlungsverzug, Art. 257d OR
  • Verletzung von Sorgfalt und Rücksichtnahme gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn, vorsätzliche schwere Schädigung des Mietobjekts, weitere Vertragsverletzungen, wie bspw. Verstoss gegen die Zweckbestimmung, Art. 257f OR
  • Dringender Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel, Art. 261 OR
  • Vorliegen wichtiger Gründe, welche die Vertragserfüllung bzw. die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen, Art. 266g OR
  • Konkurs des Mieters, Art. 266h OR

  • Erstreckung:
    Bei Wohn- und Geschäftsräumen können Mieter eine Erstreckung des befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses beantragen. D.h. trotz gültiger Kündigung oder trotz vorab vertraglich vereinbartem Mietende, kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder dessen Familie eine Härte zur Folge hätte, welche durch das Interesse der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 OR). Es hat somit eine Interessenabwägung zu erfolgen. Zu berücksichtigen sind die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen (beruflichen, finanziellen) Verhältnisse, die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt, ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters sowie eine allfällige Dringlichkeit dieses Bedarfs. Dem Grundsatz nach soll bei Vorliegen eines Härtefalls dem Mieters mehr Zeit eingeräumt werden, damit dieser ein Ersatzobjekt finden kann.

    Bei Wohnräumen kann durch das Gericht eine Erstreckung bis maximal vier Jahre, bei Geschäftsräumen bis maximal sechs Jahre gewährt werden. In den speziellen Fällen gemäss Art. 272a OR ist eine Erstreckung gesetzlich ausgeschlossen (d.h. bei Zahlungsrückstand des Mieters, bei schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme, wegen Konkurs des Mieters, bei einem Mietvertrag, welcher im Hinblick auf ein konkret bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der Baubewilligung abgeschlossen wurde und wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet).

    Wir setzen uns für Sie ein, dass keine oder nur eine möglichst kurze Erstreckung gewährt wird.