Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen

Investiert ein Vermieter in eine Liegenschaft und führt dies zu einer dauerhaften Verbesserung der Mietsache, kann ein Teil der Investitionskosten unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mietzins überwälzt werden. Entscheidend ist insbesondere, in welchem Umfang die ausgeführten Arbeiten wertvermehrend und nicht bloss werterhaltend sind. Auch die Berechnung und die formell korrekte Mitteilung der Mietzinserhöhung sind von erheblicher Bedeutung.

Wir beraten Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei der rechtlichen Beurteilung wertvermehrender Investitionen, der Berechnung der daraus resultierenden Mietzinserhöhung und deren formell korrekter Umsetzung.

Was sind wertvermehrende Investitionen?

Nach Art. 269a lit. b OR können Mietzinserhöhungen insbesondere durch Mehrleistungen des Vermieters gerechtfertigt werden. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 VMWG namentlich Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache und zusätzliche Nebenleistungen.

Eine wertvermehrende Investition liegt grundsätzlich vor, wenn die Mietsache gegenüber ihrem bisherigen Zustand eine zusätzliche Qualität oder einen zusätzlichen Gebrauchswert erhält. Davon zu unterscheiden sind rein werterhaltende Arbeiten. Diese dienen dazu, den bisherigen Zustand der Mietsache wiederherzustellen oder zu erhalten, und können grundsätzlich nicht als Mehrleistung auf den Mietzins überwälzt werden.

Die Abgrenzung ist in der Praxis häufig schwierig. Wird beispielsweise eine alte Einrichtung nicht bloss gleichwertig ersetzt, sondern gleichzeitig wesentlich verbessert, kann eine Massnahme sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil enthalten. Für die Mietzinserhöhung ist grundsätzlich nur der wertvermehrende Anteil massgebend.

Beispiele für wertvermehrende Investitionen

Ob eine konkrete bauliche Massnahme wertvermehrend ist, kann nicht allein anhand ihrer Bezeichnung beurteilt werden. Entscheidend ist vielmehr der Vergleich zwischen dem bisherigen und dem neuen Zustand der Mietsache.

Ein zusätzlicher Balkon, eine Vergrösserung der Wohnfläche oder eine neu geschaffene zusätzliche Ausstattung können beispielsweise eine Mehrleistung darstellen. Wird dagegen eine defekte oder altersbedingt zu ersetzende Einrichtung lediglich durch eine gleichwertige neue Einrichtung ersetzt, handelt es sich grundsätzlich um Werterhaltung.

Bei einem Ersatz mit gleichzeitiger Verbesserung ist eine Aufteilung erforderlich. Wird beispielsweise eine ältere Ausstattung durch eine qualitativ oder funktional deutlich bessere Lösung ersetzt, kann derjenige Teil der Kosten wertvermehrend sein, der über die Kosten einer blossen Wiederherstellung des bisherigen Standards hinausgeht.

Energetische Verbesserungen als Mehrleistung

Art. 14 VMWG zählt verschiedene energetische Verbesserungen ausdrücklich zu den Mehrleistungen. Dazu gehören insbesondere Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle, zur rationelleren Energienutzung, zur Verminderung von Emissionen haustechnischer Anlagen und zum Einsatz erneuerbarer Energien. Auch der Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch kann eine Mehrleistung darstellen.

Auch bei energetischen Massnahmen ist jedoch zu prüfen, welcher Teil der Kosten tatsächlich als Mehrleistung berücksichtigt werden kann und ob für die ausgeführten Arbeiten Förderbeiträge ausgerichtet wurden.

Wertvermehrender Anteil bei umfassenden Überholungen

Bei umfassenden Überholungen einer Liegenschaft ist die Trennung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten häufig besonders schwierig. Art. 14 Abs. 1 VMWG sieht deshalb vor, dass die Kosten umfassender Überholungen in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen gelten.

Diese Bandbreite bedeutet jedoch nicht, dass bei jeder grösseren Sanierung automatisch ein bestimmter Prozentsatz der Gesamtkosten auf die Mieter überwälzt werden kann. Zunächst ist zu prüfen, ob tatsächlich eine umfassende Überholung im rechtlichen Sinn vorliegt. Zudem kann eine konkrete Ausscheidung der einzelnen wertvermehrenden und werterhaltenden Arbeiten massgebend werden, wenn sich deren Anteile zuverlässig bestimmen lassen.

Gerade bei grösseren Sanierungen empfiehlt es sich deshalb, bereits während der Planung und Ausführung darauf zu achten, dass die einzelnen Arbeiten und Kostenpositionen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Wie wird eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen berechnet?

Ausgangspunkt der Berechnung sind die tatsächlich anrechenbaren Investitionskosten. Soweit eine Massnahme gleichzeitig werterhaltende und wertvermehrende Bestandteile enthält, ist zunächst der wertvermehrende Anteil zu bestimmen. Allfällige Förderbeiträge sind dabei zu berücksichtigen.

Der anrechenbare wertvermehrende Investitionsbetrag wird anschliessend nicht einfach als einmaliger Betrag auf den Mieter überwälzt. Bei der Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung sind insbesondere die Verzinsung des investierten Kapitals, die Amortisation der Investition entsprechend ihrer voraussichtlichen Lebensdauer sowie die mit der Investition verbundenen Unterhaltskosten zu berücksichtigen.

Die konkrete Berechnung hängt damit von der Art der ausgeführten Arbeiten, deren Lebensdauer, dem wertvermehrenden Anteil, den anrechenbaren Investitionskosten und weiteren Umständen des Einzelfalls ab. Bei umfangreichen Sanierungen kann eine detaillierte Berechnung der einzelnen Investitionspositionen erforderlich sein.

Für eine erste rechnerische Orientierung steht auf mietrecht.ch ein Rechner für wertvermehrende Investitionen zur Verfügung. Die konkrete Zulässigkeit und Höhe einer Mietzinserhöhung ist jedoch anhand der tatsächlich ausgeführten Investitionen und des jeweiligen Mietverhältnisses zu beurteilen.

Förderbeiträge müssen berücksichtigt werden

Werden für wertvermehrende Verbesserungen staatliche Förderbeiträge gewährt, dürfen diese nicht nochmals als vom Vermieter finanzierte Mehrleistung auf den Mietzins überwälzt werden. Nach Art. 14 Abs. 3bis VMWG sind Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.

Förderbeiträge sind dabei nicht ohne Weiteres von den gesamten Investitionskosten abzuziehen, wenn sie nur bestimmte wertvermehrende Massnahmen betreffen. Entscheidend ist, welcher Investitionsposition der Förderbeitrag zuzuordnen ist. Gerade bei energetischen Sanierungen sollte deshalb nachvollziehbar dokumentiert werden, für welche Massnahmen Fördergelder ausgerichtet wurden.

Wann darf die Mietzinserhöhung angezeigt werden?

Eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen darf grundsätzlich erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die für die Berechnung erforderlichen sachdienlichen Belege vorliegen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Erhöhung auf den tatsächlich entstandenen Investitionskosten und nicht lediglich auf einer vorläufigen Kostenschätzung beruht.

Bei grösseren Arbeiten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen gestaffelte Mietzinserhöhungen zulässig sein. Auch in diesem Fall muss die Erhöhung auf bereits ausgeführten Arbeiten und hinreichend bestimmten Kosten beruhen.

Formelle Anforderungen an die Mietzinserhöhung

Neben der materiell richtigen Berechnung ist die formell korrekte Mitteilung der Mietzinserhöhung entscheidend. Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss die Mietzinserhöhung auf dem vorgeschriebenen amtlichen Formular mitgeteilt und ausreichend begründet werden. Fehler können dazu führen, dass eine Mietzinserhöhung unwirksam ist oder erfolgreich angefochten werden kann.

Besondere Aufmerksamkeit ist bei wertvermehrenden Investitionen den Förderbeiträgen zu widmen. Auf dem amtlichen Formular ist anzugeben, ob für die wertvermehrenden Verbesserungen Förderbeiträge gewährt wurden. Diese Angabe sollte sorgfältig und entsprechend den tatsächlichen Verhältnissen vorgenommen werden.

Vor der Mitteilung einer umfangreichen Mietzinserhöhung empfiehlt es sich daher, sowohl die Berechnung als auch das Formular und die Begründung rechtlich überprüfen zu lassen.

Anfechtung der Mietzinserhöhung durch den Mieter

Ein Mieter kann eine mit wertvermehrenden Investitionen begründete Mietzinserhöhung anfechten. Im Streitfall können insbesondere die Qualifikation der ausgeführten Arbeiten, der wertvermehrende Anteil, die Höhe der anrechenbaren Investitionskosten, die Berücksichtigung von Förderbeiträgen und die konkrete Berechnung der Erhöhung umstritten sein.

Für Vermieter ist deshalb eine vollständige Dokumentation von grosser Bedeutung. Rechnungen, Bauabrechnungen, Beschriebe der ausgeführten Arbeiten sowie Unterlagen über Förderbeiträge sollten so aufbereitet sein, dass die Berechnung der Mietzinserhöhung auch in einem späteren Verfahren nachvollzogen werden kann.

Beratung für Vermieter bei wertvermehrenden Investitionen

Die Kanzlei Romero & Ziegler Meier Jucker berät und vertritt Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen. Wir unterstützen bei der Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung, der Ermittlung des überwälzbaren Anteils, der Berechnung der Mietzinserhöhung sowie bei deren formell korrekter Mitteilung und vertreten Vermieter bei einer Anfechtung der Mietzinserhöhung vor Schlichtungsbehörden und Gerichten.

Weitere Informationen zu unserer Tätigkeit finden Sie auf unserer Seite Mietrecht für Vermieter. Je nach Ausgangslage kann zudem eine konsensuale Mietzinserhöhung in Betracht gezogen werden.