Tod eines Mieters – Mietvertrag, Kündigung und Erbausschlagung

Der Tod eines Mieters stellt Vermieter häufig vor schwierige miet- und erbrechtliche Fragen. Das Mietverhältnis endet mit dem Tod des Mieters nicht automatisch. Zu klären ist insbesondere, wer in den Mietvertrag eintritt, gegenüber wem eine Kündigung ausgesprochen werden muss und wie vorzugehen ist, wenn die Erben unbekannt sind oder die Erbschaft ausschlagen. Wir beraten und vertreten Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei diesen Fragen und unterstützen sie auch bei der Rückgabe und Räumung des Mietobjekts.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Tod des Mieters?

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag grundsätzlich nicht mit seinem Tod. Seine mietvertragliche Rechtsstellung geht im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Diese treten damit grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.

Für Vermieter bedeutet dies, dass zunächst geklärt werden muss, wer Erbe geworden ist und wer damit auf Mieterseite Ansprechpartner ist. Dies kann insbesondere dann Schwierigkeiten bereiten, wenn die Erben noch nicht bekannt sind, mehrere Erben vorhanden sind oder einzelne oder sämtliche Erben die Erbschaft ausschlagen.

Kündigung der Wohnung nach dem Tod des Mieters

Art. 266i OR räumt den Erben des verstorbenen Mieters ein besonderes Kündigungsrecht ein. Sie können das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen. Dieses Recht kann insbesondere bei langfristigen oder befristeten Mietverhältnissen von Bedeutung sein.

Dem Vermieter steht demgegenüber allein aufgrund des Todes des Mieters grundsätzlich kein entsprechendes ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Will der Vermieter das Mietverhältnis beenden, muss er sich grundsätzlich an die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine halten. Besteht ein anderer gesetzlicher Grund für eine ausserordentliche Kündigung, beispielsweise ein Zahlungsverzug, ist eine Kündigung nach den hierfür geltenden Vorschriften zu prüfen.

Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist zudem entscheidend, dass sie gegenüber den richtigen Personen ausgesprochen wird. Sind mehrere Erben in das Mietverhältnis eingetreten, muss diesem Umstand bei der Kündigung und deren Zustellung Rechnung getragen werden. Gerade wenn die Erben noch nicht vollständig bekannt sind, sollte deshalb vor einer Kündigung geklärt werden, wer auf Mieterseite Rechtsnachfolger geworden ist.

Was gilt bei mehreren Mietern oder einer Familienwohnung?

War der verstorbene Mieter nicht alleinige Vertragspartei, ist die Situation gesondert zu beurteilen. Hat beispielsweise auch der Ehegatte oder eine andere Person den Mietvertrag als Mieter unterzeichnet, bleibt diese Person grundsätzlich weiterhin Vertragspartei. Der Tod eines einzelnen Mieters führt auch in dieser Konstellation nicht ohne Weiteres zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Bei einer Familienwohnung können zusätzlich die besonderen mietrechtlichen Formvorschriften zu beachten sein. Vor einer Kündigung sollte deshalb anhand des konkreten Mietvertrags und der persönlichen Verhältnisse geprüft werden, wer Vertragspartei ist und an wen eine Kündigung zu richten ist.

Was passiert, wenn die Erben die Erbschaft ausschlagen?

Besonders anspruchsvoll wird die Situation, wenn Erben die Erbschaft ausschlagen. Eine Ausschlagung bedeutet nicht, dass der Vermieter die Wohnung ohne Weiteres selbst räumen oder über die darin befindlichen Gegenstände verfügen darf. Vielmehr muss zunächst geklärt werden, wie die Erbschaft erbrechtlich weiterbehandelt wird und wer für den Nachlass handeln kann.

Wird die Erbschaft von allen nächsten gesetzlichen Erben ausgeschlagen, gelangt sie gemäss Art. 573 ZGB grundsätzlich zur Liquidation durch das Konkursamt. Für den Vermieter stellt sich dann insbesondere die Frage, mit welcher Behörde die Rückgabe der Wohnung zu koordinieren ist und wie offene Mietzins- oder Schadenersatzforderungen geltend gemacht werden können.

Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung ist in solchen Situationen mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden. Insbesondere darf aus der Erbausschlagung nicht geschlossen werden, dass die in der Wohnung vorhandenen Gegenstände herrenlos geworden sind.

Wer bezahlt die Miete nach dem Tod des Mieters?

Mit dem Tod des Mieters verschwinden die Forderungen des Vermieters nicht. Bereits bestehende Mietzinsforderungen und weitere Ansprüche sind grundsätzlich Nachlassverbindlichkeiten. Auch nach dem Todesfall können während der Fortdauer des Mietverhältnisses weitere Verpflichtungen entstehen.

Wer diese Forderungen zu erfüllen hat und wie sie durchgesetzt werden können, hängt insbesondere davon ab, ob die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen wird und ob eine Erbschaftsverwaltung oder eine konkursamtliche Liquidation erfolgt. Bei einer konkursamtlichen Liquidation sind offene Forderungen des Vermieters im entsprechenden Verfahren geltend zu machen.

Für Vermieter ist deshalb wichtig, Mietzinsausstände und weitere Forderungen frühzeitig zu dokumentieren und gleichzeitig die Entwicklung des Nachlassverfahrens abzuklären.

Wer muss die Wohnung nach dem Tod des Mieters räumen?

Ist das Mietverhältnis beendet, besteht grundsätzlich ein Anspruch des Vermieters auf Rückgabe des Mietobjekts. In der Praxis kann dessen Durchsetzung nach einem Todesfall jedoch schwierig sein. Sind die Erben bekannt und haben sie die Erbschaft angenommen, kann die Rückgabe grundsätzlich mit ihnen geregelt werden.

Schwieriger ist die Situation, wenn die Erben unbekannt sind, die Erbschaft ausgeschlagen wurde oder niemand bereit ist, die Wohnung zu räumen. In solchen Fällen sollte der Vermieter nicht ohne vorgängige rechtliche Klärung eigenmächtig in die Wohnung eindringen, das Mobiliar entsorgen oder die Wohnung neu vermieten.

Je nach Situation kann eine Erbschaftsverwaltung einzusetzen sein oder es ist mit der für den Nachlass zuständigen Behörde beziehungsweise dem Konkursamt Kontakt aufzunehmen. Ist das Mietverhältnis rechtswirksam beendet, die Rückgabe aber weiterhin nicht möglich, kann zudem ein gerichtliches Vorgehen zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs erforderlich werden.

Was kann der Vermieter tun, wenn keine Erben bekannt sind?

Sind keine Erben bekannt oder lässt sich zunächst nicht feststellen, wer für den Nachlass handeln kann, sollte der Vermieter die erbrechtliche Situation abklären lassen. Je nach Konstellation kann die Einsetzung eines Erbschaftsverwalters erforderlich sein. Mit diesem können anschliessend insbesondere Fragen zur Kündigung, Rückgabe und Räumung der Wohnung sowie zum Umgang mit dem darin befindlichen Inventar geklärt werden.

Bestehen keine Erben oder schlagen sämtliche massgebenden Erben die Erbschaft aus, kann es zur konkursamtlichen Liquidation des Nachlasses kommen. In diesem Fall sollte der Vermieter mit dem zuständigen Konkursamt insbesondere die Freigabe beziehungsweise Rückgabe der Wohnung und den Umgang mit dem vorhandenen Mobiliar koordinieren.

Ist im Nachlass kein ausreichendes Vermögen vorhanden, besteht für den Vermieter das praktische Risiko, dass Kosten für die Räumung oder Wiederherstellung des Mietobjekts letztlich nicht vollständig aus dem Nachlass gedeckt werden können. Umso wichtiger ist es, frühzeitig das richtige Verfahren einzuleiten und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Beratung für Vermieter beim Tod eines Mieters

Die Kanzlei Romero & Ziegler Meier Jucker berät und vertritt Vermieter, Hauseigentümer und Liegenschaftenverwaltungen bei mietrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Tod eines Mieters. Wir klären die miet- und erbrechtliche Ausgangslage, unterstützen bei der Ermittlung der zuständigen Ansprechpartner und beraten bei Kündigung, Mietzinsforderungen, Erbausschlagung sowie bei der Rückgabe und Räumung des Mietobjekts.

Weitere Informationen zu unserer Tätigkeit finden Sie auf unserer Seite Mietrecht für Vermieter. Soll das Mietverhältnis beendet werden, finden Sie weitere Informationen unter Kündigung von Mietverhältnissen. Wird das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben, beraten und vertreten wir Vermieter auch bei der Ausweisung von Mietern.